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Auge del sector exige analizar proyectos desde perspectiva legal global
Es decir, de normas, estructuras corporativas y esquemas contractuales
Yuri Vega Mere
Abogado (*)
En los últimos años el sector inmobiliario viene mostrando diversas formas de desarrollo, pese a los efectos de la crisis financiera que se han sentido, inevitablemente, durante este año y que se espera concluyan –en principio– en el 2010.
No sólo ha habido un incremento de la construcción de viviendas en los sectores A y B en los años pasados (que posiblemente mejore en el futuro próximo) sino, y sobre todo, en la actualidad, en los sectores C y D. Si bien se vienen ejecutando diversos proyectos de edificios de oficinas, la vacancia en viejas locaciones ha crecido. Los centros comerciales, shopping centers y los strip centers aparecen en nuevas ubicaciones (a veces fuera de Lima). La autoconstrucción viene cobrando mayor presencia.
Por supuesto, también hubo algunos cambios en las reglas de juego, especialmente tributarias, como por ejemplo la tasa para el arrendamiento de inmuebles por personas naturales (5%) que habilita un planeamiento inmobiliario y tributario con interesantes ahorros; o bien los beneficios de la depreciación acelerada del 20% anual a que se refiere la Ley Nº 29342.
Sin embargo, dichos beneficios no pueden ser vistos de manera aislada. Las inversiones deben ser analizadas desde una perspectiva legal global. Para ello se requiere conocer una serie de aspectos legales o disposiciones normativas que no pueden ser aplicadas de manera aislada.
En el desarrollo de todo proyecto inmobiliario resulta indispensable ofrecer al inversionista un panorama completo que atraviesa por normas administrativas y municipales (habilitaciones urbanas, licencias, reglamento de edificaciones, normas especiales del gobierno regional en el que se piensa llevar a cabo el proyecto, etc.), estructuras corporativas (o no, cuando se quiere planificar la conveniencia de que el proyecto lo ejecute una persona natural) y esquemas contractuales que pueden partir desde lo más simple a lo más complejo y que pueden variar según la magnitud de la inversión, la necesidad de asegurar la adquisición de una locación o de contar con una preferencia en la adquisición mientras se consigue financiamiento o se logra variar la condición del inmueble.
La complejidad también dependerá del tipo de proyecto, fuentes de financiamiento y garantías que se asocien al desarrollo específico. Y, por supuesto, nunca puede faltar el análisis tributario.
Asesoramiento legal
El asesoramiento legal demanda un equipo multidisciplinario que pueda ofrecer al inversionista un adecuado conocimiento y experiencia en los diversos aspectos de un proyecto.
Esto puede considerarse como parte de un área de práctica en los estudios de abogados como existe, desde hace muchos años, en las firmas americanas que tienen un área de Real Estate.
Otros estudios cuentan con un área de ingeniería, construcción e inmobiliario. Claro, en ellas también se pueden incluir los procesos judiciales vinculados a inmuebles, como alguna vez lo ha relatado en sus obras de abogados y estudios jurídicos el famoso escritor John Grisham. También podrían incluirse los arbitrajes.
Sin duda, se trata de un área de práctica de suma importancia que se ha convertido en una herramienta extremadamente conveniente para el inversionista, pues le permite planificar, de modo anticipado, cómo ir resolviendo todos los aspectos legales que formarán parte o que harán posible el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.
Fuente: EL PERUANO
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