Daños a la propiedad
Se vio obligada a abandonar su vivienda, después de que Defensa Civil la declarase inhabitable, y no por su descuido, sino por los daños causados por la empresa “Aquazul”, encargada del cambio de las redes de agua y desagüe realizadas en el centro poblado de San Francisco, región Moquegua. Este es el caso de una ciudadana, cuya casa construida a base de adobe quedó gravemente deteriorada, sin que nadie se responsabilizara del daño.
Ante esta situación, la pobladora acudió en más de una oportunidad a la Municipalidad Provincial de Mariscal Nieto, a fin de que verificase los daños causados en su vivienda por “Aquazul”. Sin embargo, ningún funcionario de la referida comuna se apersonó al lugar, pese a que los trabajos ejecutados por la referida empresa se efectuaron por disposición de esa comuna.
Dicha respuesta motivó que la aludida ciudadana recurriese a la oficina defensorial de Moquegua, cuyos comisionados, de inmediato, se pusieron en contacto con los funcionarios de la comuna para que cumpla con atender el problema de la propietaria del inmueble afectado.
La Defensoría del Pueblo promovió también una reunión en la que participaron los representantes de “Aquazul”, de la comuna de Mariscal Nieto, así como la recurrente perjudicada. En dicho encuentro, la empresa se comprometió en hacer llegar a la ciudadana afectada la propuesta de los trabajos a realizar en su vivienda, a fin de refaccionarla.
Sin embargo, ante el reiterado incumplimiento del compromiso asumido por “Aquazul”, los comisionados exhortaron al alcalde provincial para que mediante acciones inmediatas la obligase a cumplir con la indemnización del caso. Finalmente, las partes suscribieron un acuerdo extrajudicial, por el cual la recurrente recibió una compensación económica por los daños ocasionados.
Fuente: El Peruano
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martes, 27 de abril de 2010
domingo, 10 de enero de 2010
Restricciones y límites a la propiedad
INMOBILIARIO. REVISANDO EL CÓDIGO CIVIL
Analizan pacto por el cual se prohíbe disposición o gravamen del bien
Advierten de los efectos de esta norma sobre tráfico comercial
Francisco Avendaño A.
Jurista
¿Se puede pactar que una persona no venda su bien, o que no lo hipoteque, use, alquile o lo otorgue en usufructo? ¿Se puede vender un bien y acordarse con el comprador que este no pueda transferirlo a menos de un precio determinado o sin la previa autorización del vendedor?
El tema tiene que ver con la prohibición de enajenar y con las restricciones a la propiedad. El Art. 882 del Código Civil se refiere a las prohibiciones de enajenar en los términos siguientes: “No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. La norma se aplica al pacto por el cual se prohíbe la disposición o gravamen del bien. No se refiere a los otros atributos de la propiedad (uso y disfrute), porque la norma alude a “enajenación” y además porque el Código Civil permite que el propietario se prive del uso y disfrute de su bien (cuando constituye usufructo).
No obstante estar ubicado el Art. 882 en las Disposiciones Generales de los Derechos Reales, está prohibido solamente el pacto de no vender el bien, admitiéndose aquel por el cual se prohíbe la transferencia de otros derechos reales. Se puede prohibir, entonces, que el usufructuario no transfiera el usufructo (por lo demás, el Art. 1002 del Código Civil lo permite).
Están prohibidas las “cláusulas de inalienabilidad” (así se le conoce a la prohibición de enajenar), sean absolutas o temporales. El Art. 882 no distingue entre unas y otras. Ocurre algo distinto en materia societaria, en las que sí se diferencian, permitiéndose las prohibiciones temporales.
La prohibición alcanza los pactos indirectos. Sería nulo, por ejemplo, que se pacte que el comprador de un bien lo pueda vender solo con la previa autorización del vendedor.
¿Cuál es el fundamento del Art. 882 del Código Civil? Los bienes deben circular para satisfacer necesidades humanas. Resultaría perjudicial que los bienes no pudieran ser transferidos. Se afectaría el tráfico comercial. En el caso de la prohibición de gravar, además, se perjudica al deudor. El acreedor, por su lado, no se afecta con el nuevo gravamen, pues tiene una garantía preferente.
Uso, disfrute y disposición
La propiedad confiere las facultades de uso, disfrute y disposición. Las tres facultades pueden ser restringidas por pacto. En la facultad de disposición, el límite de la restricción es la prohibición de enajenar. Es decir, se puede restringir la disposición siempre que tal restricción no importe una prohibición de enajenar, absoluta o relativa, directa o indirecta. Podría pactarse, por ejemplo, que el dueño de un inmueble lo venda siempre que sea a valor de mercado.
El uso y disfrute también pueden ser restringidos, y la restricción puede importar inclusive una prohibición de usar o disfrutar (siempre que sea temporal, por el plazo máximo del derecho de uso o usufructo). Recuérdese que la prohibición de enajenar del artículo 882º del Código Civil se refiere solo a la disposición. ¿Las restricciones al uso y disfrute tienen límites? Sin duda que sí. Las restricciones no pueden ser de naturaleza tal que vacíen de contenido al derecho de propiedad.
Tendencias modernas
En los últimos años se ha cuestionado la prohibición de enajenar y gravar. Existe una tendencia a favor de dichos pactos. El primer paso lo dio la Ley General de Sociedades, la que permite en su Art. 101 la prohibición temporal de transferir o gravar acciones por un plazo máximo de diez años.
La Ley de la Garantía Mobiliaria fue más lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la garantía no use, disfrute o disponga del bien.
Respecto a las restricciones a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurídico (Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificación. Las restricciones convencionales están previstas en el artículo 926 del CC.
De acuerdo con la norma, “las restricciones establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo”. La norma se complementa con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
Fuente: EL PERUANO
Analizan pacto por el cual se prohíbe disposición o gravamen del bien
Advierten de los efectos de esta norma sobre tráfico comercial
Francisco Avendaño A.
Jurista
¿Se puede pactar que una persona no venda su bien, o que no lo hipoteque, use, alquile o lo otorgue en usufructo? ¿Se puede vender un bien y acordarse con el comprador que este no pueda transferirlo a menos de un precio determinado o sin la previa autorización del vendedor?
El tema tiene que ver con la prohibición de enajenar y con las restricciones a la propiedad. El Art. 882 del Código Civil se refiere a las prohibiciones de enajenar en los términos siguientes: “No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. La norma se aplica al pacto por el cual se prohíbe la disposición o gravamen del bien. No se refiere a los otros atributos de la propiedad (uso y disfrute), porque la norma alude a “enajenación” y además porque el Código Civil permite que el propietario se prive del uso y disfrute de su bien (cuando constituye usufructo).
No obstante estar ubicado el Art. 882 en las Disposiciones Generales de los Derechos Reales, está prohibido solamente el pacto de no vender el bien, admitiéndose aquel por el cual se prohíbe la transferencia de otros derechos reales. Se puede prohibir, entonces, que el usufructuario no transfiera el usufructo (por lo demás, el Art. 1002 del Código Civil lo permite).
Están prohibidas las “cláusulas de inalienabilidad” (así se le conoce a la prohibición de enajenar), sean absolutas o temporales. El Art. 882 no distingue entre unas y otras. Ocurre algo distinto en materia societaria, en las que sí se diferencian, permitiéndose las prohibiciones temporales.
La prohibición alcanza los pactos indirectos. Sería nulo, por ejemplo, que se pacte que el comprador de un bien lo pueda vender solo con la previa autorización del vendedor.
¿Cuál es el fundamento del Art. 882 del Código Civil? Los bienes deben circular para satisfacer necesidades humanas. Resultaría perjudicial que los bienes no pudieran ser transferidos. Se afectaría el tráfico comercial. En el caso de la prohibición de gravar, además, se perjudica al deudor. El acreedor, por su lado, no se afecta con el nuevo gravamen, pues tiene una garantía preferente.
Uso, disfrute y disposición
La propiedad confiere las facultades de uso, disfrute y disposición. Las tres facultades pueden ser restringidas por pacto. En la facultad de disposición, el límite de la restricción es la prohibición de enajenar. Es decir, se puede restringir la disposición siempre que tal restricción no importe una prohibición de enajenar, absoluta o relativa, directa o indirecta. Podría pactarse, por ejemplo, que el dueño de un inmueble lo venda siempre que sea a valor de mercado.
El uso y disfrute también pueden ser restringidos, y la restricción puede importar inclusive una prohibición de usar o disfrutar (siempre que sea temporal, por el plazo máximo del derecho de uso o usufructo). Recuérdese que la prohibición de enajenar del artículo 882º del Código Civil se refiere solo a la disposición. ¿Las restricciones al uso y disfrute tienen límites? Sin duda que sí. Las restricciones no pueden ser de naturaleza tal que vacíen de contenido al derecho de propiedad.
Tendencias modernas
En los últimos años se ha cuestionado la prohibición de enajenar y gravar. Existe una tendencia a favor de dichos pactos. El primer paso lo dio la Ley General de Sociedades, la que permite en su Art. 101 la prohibición temporal de transferir o gravar acciones por un plazo máximo de diez años.
La Ley de la Garantía Mobiliaria fue más lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la garantía no use, disfrute o disponga del bien.
Respecto a las restricciones a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurídico (Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificación. Las restricciones convencionales están previstas en el artículo 926 del CC.
De acuerdo con la norma, “las restricciones establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo”. La norma se complementa con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
Fuente: EL PERUANO
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