LIMA. DEBIDO A MAYOR DISPONIBILIDAD DE TERRENOS, AFIRMA SCOTIABANK
Las ventas se concentran en Los Olivos, Carabayllo y Puente Piedra
El Cono Norte de Lima Metropolitana es la zona favorita de los inversionistas para desarrollar proyectos inmobiliarios pues hay una mayor disponibilidad de terrenos actualmente, informó la gerente de negocios inmobiliarios de Scotiabank Perú, Rossana Arnaiz.
Comentó que las ventas de unidades habitacionales se concentran en Los Olivos, Carabayllo y Puente Piedra.
Disponibilidad
En tanto, resaltó que hay algunas ofertas inmobiliarias del programa Mivivienda en la periferia del este de Lima. “Todo se centra en la disponibilidad de terrenos en las ciudades, pues hay que identificar las buenas zonas y bien ubicadas, de manera que sean ideales para el desarrollo de viviendas residenciales a un costo razonable”, anotó.
Reconoció que cada vez son más escasos los terrenos ubicados en zonas de pleno desarrollo residencial.
“Es muy difícil encontrar el último terreno en una zona de buen desarrollo, o en su defecto, los promotores tienen que pugnar entre ellos para hacer una buena oferta al vendedor”, anotó.
Añadió que hay terrenos grandes, pero los grados de inversión son distintos para lograr el desarrollo de habilitación urbana.
Oferta
1 Lima tiene una oferta habitacional permanente de 10,000 viviendas, de las cuales unas 5,000 califican para el programa Mivivienda.
2 Las unidades habitacionales ofrecidas por Mivivienda en Lima se sitúan en los distritos de San Miguel, Magdalena, Surco, Chorrillos, Miraflores y en las periferias de la capital, en los conos norte, sur y este.
Fuente: El Peruano
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viernes, 23 de abril de 2010
jueves, 14 de enero de 2010
Seguridad en edificaciones y las habilitaciones urbanas
ANÁLISIS. ALCANCES DE LEY Nº 29476 DESTINADA A ACELERAR ESTOS PROCEDIMIENTOS Y LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS
Darán eficacia a procesos de supervisión y fiscalización de obras
Trámites están sujetos al procedimiento administrativo positivo
Claudio Berastain Q.
Abogado (*)
Tras la expedición de la sentencia del Tribunal Constitucional que desestima la demanda de inconstitucionalidad presentada por el Colegio de Arquitectos del Perú contra la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y edificaciones (en adelante la Ley), se ha promulgado la Ley N° 29476, la cual modifica diversos artículos de la Ley, siendo algunas de estas modificaciones las que pasamos a indicar.
El objeto de la Ley ha sido ampliado en virtud a su modificatoria, ya que ahora no solo regula lo concerniente a los procedimientos administrativos para obtención de las licencias de habilitación urbana y edificación, sino que además comprende el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos, a fin de que se garantice la seguridad privada y pública. Asimismo, se ha establecido como objeto el rol y responsabilidades de los actores que se encuentran relacionados con los procedimientos administrativos de habilitaciones urbanas y edificaciones.
Se ha prescrito expresamente que todos los procedimientos establecidos en la Ley están sujetos al silencio administrativo positivo, conforme con la Ley N° 29060. Así, por ejemplo, se ha establecido que en las modalidades C y D para la obtención de las licencias de habilitación o de edificación, la comisión dispondrá de 20 días útiles para edificaciones y 40 días útiles para habilitaciones urbanas para la evaluación del proyecto correspondiente; vencido el plazo antes señalado sin pronunciamiento, se aplicará el silencio administrativo positivo.
Concepto esencial
La definición de habilitación urbana ha sufrido modificaciones, pero conservando el concepto esencial, al señalar que se trata del proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras que permitan la accesibilidad, de distribución de energía e iluminación pública.
En cuanto a los actores y responsabilidades, se ha regulado la participación del Indeci, a través de sus delegados ad hoc en la calificación de proyectos de edificación de uso residencial mayores de cinco pisos hasta diez pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se encuentran en zonas de riesgo o próximas a ellas. El Cuerpo de Bomberos del Perú participará en los proyectos de edificación de uso residencial mayores de diez pisos y en las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, que tengan un uso distinto al residencial y de concurrencia masiva de público.
Las municipalidades, como actores principales en los procedimientos de habilitaciones urbanas y edificaciones, han asumido de manera expresa responsabilidades, conforme con su jurisdicción, competencias y atribuciones en el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades establecidas en la Ley. Este otorgamiento de responsabilidades, si bien no estaba hasta antes de la modificación, no significaba que no les correspondía, pero es favorable que se haya establecido expresamente.
(*) Profesor principal de Derechos Reales y Garantías de la Universidad de Lima.
Verificaciones
La verificación administrativa se realizará por la municipalidad respectiva en el 100% de los expedientes presentados bajo la modalidad A. Para el caso de las modalidades B, C y D, se realizará de conformidad con el Art. 32 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley N° 27444.
En relación con la verificación técnica, la municipalidad respectiva, a través de sus supervisores de obra, supervisarán la ejecución de las obras, las cuales deberán sujetarse a las normas y al proyecto aprobado. Esta supervisión técnica es obligatoria en el 100% de las licencias otorgadas.
Asimismo, con la finalidad de uniformar la terminología de la regulación edificatoria se ha dispuesto que la declaratoria de fábrica, a partir de la vigencia de la Ley N° 29476, se denomina declaratoria de edificación, lo cual no perjudica la documentación emitida por las municipalidades o por entidades vinculadas con la obtención de la licencia de edificación, que contenga tal denominación.
De igual forma, se ha dispuesto que las entidades adecúen sus procedimientos con la nueva denominación.
Amplían plazo
Es importante destacar que se ha ampliado el plazo hasta el 31 de diciembre de este año el inicio de los procedimientos de regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con posterioridad al 20 de julio de 1999 hasta la fecha de publicación de la Ley. Cabe señalar que aquellas edificaciones que no se regularicen, dentro del plazo antes mencionado, podrán ser materia de demolición conforme lo prescribe el segundo párrafo del artículo 30º de la Ley.
Impulsarán inversiones y crecimiento ordenado
Por los cambios ya señalados, las modificaciones realizadas a las modalidades para la obtención de licencias de habilitación o edificación y otros que contempla la Ley N° 29476, en líneas generales, se puede decir que la regulación sobre la materia ha sido mejorada, lo cual debe ser confirmado con la adecuación de los reglamentos de la Ley.
En consecuencia, esperamos que terminen las disputas de competencias sobre la materia entre las municipalidades provinciales y las distritales.
Hacemos votos, asimismo, para que los procedimientos administrativos en la práctica sean más ágiles y que la supervisión y fiscalización de los procedimientos y de las obras sean más eficientes por parte de las municipalidades, ya que de nada sirve mejorar la normativa de habilitaciones urbanas y edificaciones si no existe el compromiso de las comunas de aplicar las normas correctamente. Esto último permitirá que el sector construcción siga impulsando la economía de nuestro país, sin afectar el crecimiento ordenado de nuestras urbes.
Fuente: EL PERUANO
Darán eficacia a procesos de supervisión y fiscalización de obras
Trámites están sujetos al procedimiento administrativo positivo
Claudio Berastain Q.
Abogado (*)
Tras la expedición de la sentencia del Tribunal Constitucional que desestima la demanda de inconstitucionalidad presentada por el Colegio de Arquitectos del Perú contra la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y edificaciones (en adelante la Ley), se ha promulgado la Ley N° 29476, la cual modifica diversos artículos de la Ley, siendo algunas de estas modificaciones las que pasamos a indicar.
El objeto de la Ley ha sido ampliado en virtud a su modificatoria, ya que ahora no solo regula lo concerniente a los procedimientos administrativos para obtención de las licencias de habilitación urbana y edificación, sino que además comprende el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos, a fin de que se garantice la seguridad privada y pública. Asimismo, se ha establecido como objeto el rol y responsabilidades de los actores que se encuentran relacionados con los procedimientos administrativos de habilitaciones urbanas y edificaciones.
Se ha prescrito expresamente que todos los procedimientos establecidos en la Ley están sujetos al silencio administrativo positivo, conforme con la Ley N° 29060. Así, por ejemplo, se ha establecido que en las modalidades C y D para la obtención de las licencias de habilitación o de edificación, la comisión dispondrá de 20 días útiles para edificaciones y 40 días útiles para habilitaciones urbanas para la evaluación del proyecto correspondiente; vencido el plazo antes señalado sin pronunciamiento, se aplicará el silencio administrativo positivo.
Concepto esencial
La definición de habilitación urbana ha sufrido modificaciones, pero conservando el concepto esencial, al señalar que se trata del proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras que permitan la accesibilidad, de distribución de energía e iluminación pública.
En cuanto a los actores y responsabilidades, se ha regulado la participación del Indeci, a través de sus delegados ad hoc en la calificación de proyectos de edificación de uso residencial mayores de cinco pisos hasta diez pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se encuentran en zonas de riesgo o próximas a ellas. El Cuerpo de Bomberos del Perú participará en los proyectos de edificación de uso residencial mayores de diez pisos y en las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, que tengan un uso distinto al residencial y de concurrencia masiva de público.
Las municipalidades, como actores principales en los procedimientos de habilitaciones urbanas y edificaciones, han asumido de manera expresa responsabilidades, conforme con su jurisdicción, competencias y atribuciones en el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades establecidas en la Ley. Este otorgamiento de responsabilidades, si bien no estaba hasta antes de la modificación, no significaba que no les correspondía, pero es favorable que se haya establecido expresamente.
(*) Profesor principal de Derechos Reales y Garantías de la Universidad de Lima.
Verificaciones
La verificación administrativa se realizará por la municipalidad respectiva en el 100% de los expedientes presentados bajo la modalidad A. Para el caso de las modalidades B, C y D, se realizará de conformidad con el Art. 32 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley N° 27444.
En relación con la verificación técnica, la municipalidad respectiva, a través de sus supervisores de obra, supervisarán la ejecución de las obras, las cuales deberán sujetarse a las normas y al proyecto aprobado. Esta supervisión técnica es obligatoria en el 100% de las licencias otorgadas.
Asimismo, con la finalidad de uniformar la terminología de la regulación edificatoria se ha dispuesto que la declaratoria de fábrica, a partir de la vigencia de la Ley N° 29476, se denomina declaratoria de edificación, lo cual no perjudica la documentación emitida por las municipalidades o por entidades vinculadas con la obtención de la licencia de edificación, que contenga tal denominación.
De igual forma, se ha dispuesto que las entidades adecúen sus procedimientos con la nueva denominación.
Amplían plazo
Es importante destacar que se ha ampliado el plazo hasta el 31 de diciembre de este año el inicio de los procedimientos de regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con posterioridad al 20 de julio de 1999 hasta la fecha de publicación de la Ley. Cabe señalar que aquellas edificaciones que no se regularicen, dentro del plazo antes mencionado, podrán ser materia de demolición conforme lo prescribe el segundo párrafo del artículo 30º de la Ley.
Impulsarán inversiones y crecimiento ordenado
Por los cambios ya señalados, las modificaciones realizadas a las modalidades para la obtención de licencias de habilitación o edificación y otros que contempla la Ley N° 29476, en líneas generales, se puede decir que la regulación sobre la materia ha sido mejorada, lo cual debe ser confirmado con la adecuación de los reglamentos de la Ley.
En consecuencia, esperamos que terminen las disputas de competencias sobre la materia entre las municipalidades provinciales y las distritales.
Hacemos votos, asimismo, para que los procedimientos administrativos en la práctica sean más ágiles y que la supervisión y fiscalización de los procedimientos y de las obras sean más eficientes por parte de las municipalidades, ya que de nada sirve mejorar la normativa de habilitaciones urbanas y edificaciones si no existe el compromiso de las comunas de aplicar las normas correctamente. Esto último permitirá que el sector construcción siga impulsando la economía de nuestro país, sin afectar el crecimiento ordenado de nuestras urbes.
Fuente: EL PERUANO
viernes, 8 de enero de 2010
Derecho inmobiliario: una herramienta para invertir
APUNTES. POR UN SERVICIO ESPECIALIZADO COMO OFRECEN LAS FIRMAS DE ABOGADOS MEJOR ORGANIZADAS
Auge del sector exige analizar proyectos desde perspectiva legal global
Es decir, de normas, estructuras corporativas y esquemas contractuales
Yuri Vega Mere
Abogado (*)
En los últimos años el sector inmobiliario viene mostrando diversas formas de desarrollo, pese a los efectos de la crisis financiera que se han sentido, inevitablemente, durante este año y que se espera concluyan –en principio– en el 2010.
No sólo ha habido un incremento de la construcción de viviendas en los sectores A y B en los años pasados (que posiblemente mejore en el futuro próximo) sino, y sobre todo, en la actualidad, en los sectores C y D. Si bien se vienen ejecutando diversos proyectos de edificios de oficinas, la vacancia en viejas locaciones ha crecido. Los centros comerciales, shopping centers y los strip centers aparecen en nuevas ubicaciones (a veces fuera de Lima). La autoconstrucción viene cobrando mayor presencia.
Por supuesto, también hubo algunos cambios en las reglas de juego, especialmente tributarias, como por ejemplo la tasa para el arrendamiento de inmuebles por personas naturales (5%) que habilita un planeamiento inmobiliario y tributario con interesantes ahorros; o bien los beneficios de la depreciación acelerada del 20% anual a que se refiere la Ley Nº 29342.
Sin embargo, dichos beneficios no pueden ser vistos de manera aislada. Las inversiones deben ser analizadas desde una perspectiva legal global. Para ello se requiere conocer una serie de aspectos legales o disposiciones normativas que no pueden ser aplicadas de manera aislada.
En el desarrollo de todo proyecto inmobiliario resulta indispensable ofrecer al inversionista un panorama completo que atraviesa por normas administrativas y municipales (habilitaciones urbanas, licencias, reglamento de edificaciones, normas especiales del gobierno regional en el que se piensa llevar a cabo el proyecto, etc.), estructuras corporativas (o no, cuando se quiere planificar la conveniencia de que el proyecto lo ejecute una persona natural) y esquemas contractuales que pueden partir desde lo más simple a lo más complejo y que pueden variar según la magnitud de la inversión, la necesidad de asegurar la adquisición de una locación o de contar con una preferencia en la adquisición mientras se consigue financiamiento o se logra variar la condición del inmueble.
La complejidad también dependerá del tipo de proyecto, fuentes de financiamiento y garantías que se asocien al desarrollo específico. Y, por supuesto, nunca puede faltar el análisis tributario.
Asesoramiento legal
El asesoramiento legal demanda un equipo multidisciplinario que pueda ofrecer al inversionista un adecuado conocimiento y experiencia en los diversos aspectos de un proyecto.
Esto puede considerarse como parte de un área de práctica en los estudios de abogados como existe, desde hace muchos años, en las firmas americanas que tienen un área de Real Estate.
Otros estudios cuentan con un área de ingeniería, construcción e inmobiliario. Claro, en ellas también se pueden incluir los procesos judiciales vinculados a inmuebles, como alguna vez lo ha relatado en sus obras de abogados y estudios jurídicos el famoso escritor John Grisham. También podrían incluirse los arbitrajes.
Sin duda, se trata de un área de práctica de suma importancia que se ha convertido en una herramienta extremadamente conveniente para el inversionista, pues le permite planificar, de modo anticipado, cómo ir resolviendo todos los aspectos legales que formarán parte o que harán posible el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.
Fuente: EL PERUANO
Auge del sector exige analizar proyectos desde perspectiva legal global
Es decir, de normas, estructuras corporativas y esquemas contractuales
Yuri Vega Mere
Abogado (*)
En los últimos años el sector inmobiliario viene mostrando diversas formas de desarrollo, pese a los efectos de la crisis financiera que se han sentido, inevitablemente, durante este año y que se espera concluyan –en principio– en el 2010.
No sólo ha habido un incremento de la construcción de viviendas en los sectores A y B en los años pasados (que posiblemente mejore en el futuro próximo) sino, y sobre todo, en la actualidad, en los sectores C y D. Si bien se vienen ejecutando diversos proyectos de edificios de oficinas, la vacancia en viejas locaciones ha crecido. Los centros comerciales, shopping centers y los strip centers aparecen en nuevas ubicaciones (a veces fuera de Lima). La autoconstrucción viene cobrando mayor presencia.
Por supuesto, también hubo algunos cambios en las reglas de juego, especialmente tributarias, como por ejemplo la tasa para el arrendamiento de inmuebles por personas naturales (5%) que habilita un planeamiento inmobiliario y tributario con interesantes ahorros; o bien los beneficios de la depreciación acelerada del 20% anual a que se refiere la Ley Nº 29342.
Sin embargo, dichos beneficios no pueden ser vistos de manera aislada. Las inversiones deben ser analizadas desde una perspectiva legal global. Para ello se requiere conocer una serie de aspectos legales o disposiciones normativas que no pueden ser aplicadas de manera aislada.
En el desarrollo de todo proyecto inmobiliario resulta indispensable ofrecer al inversionista un panorama completo que atraviesa por normas administrativas y municipales (habilitaciones urbanas, licencias, reglamento de edificaciones, normas especiales del gobierno regional en el que se piensa llevar a cabo el proyecto, etc.), estructuras corporativas (o no, cuando se quiere planificar la conveniencia de que el proyecto lo ejecute una persona natural) y esquemas contractuales que pueden partir desde lo más simple a lo más complejo y que pueden variar según la magnitud de la inversión, la necesidad de asegurar la adquisición de una locación o de contar con una preferencia en la adquisición mientras se consigue financiamiento o se logra variar la condición del inmueble.
La complejidad también dependerá del tipo de proyecto, fuentes de financiamiento y garantías que se asocien al desarrollo específico. Y, por supuesto, nunca puede faltar el análisis tributario.
Asesoramiento legal
El asesoramiento legal demanda un equipo multidisciplinario que pueda ofrecer al inversionista un adecuado conocimiento y experiencia en los diversos aspectos de un proyecto.
Esto puede considerarse como parte de un área de práctica en los estudios de abogados como existe, desde hace muchos años, en las firmas americanas que tienen un área de Real Estate.
Otros estudios cuentan con un área de ingeniería, construcción e inmobiliario. Claro, en ellas también se pueden incluir los procesos judiciales vinculados a inmuebles, como alguna vez lo ha relatado en sus obras de abogados y estudios jurídicos el famoso escritor John Grisham. También podrían incluirse los arbitrajes.
Sin duda, se trata de un área de práctica de suma importancia que se ha convertido en una herramienta extremadamente conveniente para el inversionista, pues le permite planificar, de modo anticipado, cómo ir resolviendo todos los aspectos legales que formarán parte o que harán posible el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.
Fuente: EL PERUANO
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